Wenn Sie ein älteres Haus besitzen, werden Sie irgendwann mit der Frage der Sanierung und evtl. Modernisierung konfrontiert. In den meisten Fällen sind in einer umfassenden Altbausanierung sowohl die Gebäudetechnik als auch die Grundrissdisposition und die äußere Hülle eingeschlossen.
Was sollte bei einer Altbausanierung beachtet werden?
Wenn Sie eine Altbausanierung planen, ist zuerst eine Bestandsaufnahme des Zustandes notwendig. Dazu sollten Sie das gesamte Haus zusammen mit einem Fachmann sorgsam sichten. Dringt Feuchtigkeit ein, oder gibt es sogar Schimmel in bestimmten Räumen, ist der Putz fest oder bröckelt er vom Mauerwerk? Wie ist die Stabilität des Fundamentes, gibt es Risse an verschiedenen Stellen?
Wichtig sind auch der Zustand der Dachkonstruktion sowie von Treppen, Türen, Fenstern und Fußböden. Unbedingt sollten Sie bei einer Altbausanierung auch die zukünftige Nutzung von alternativen Energiequellen im Sinne der Nachhaltigkeit mit einbeziehen und prüfen, wie der Energieverbrauch noch weiter gesenkt werden kann.
Die Erfassung und Zusammenstellung der Kosten ist wichtig
Nach der Bestandsaufnahme folgt dann für Sie die Kostenkalkulation der einzelnen Maßnahmen. Hierzu sollten Sie mehrere kostenlose Vergleichsangebote von unterschiedlichen Firmen einholen und evtl. prüfen, was Sie selbst, oder mit Hilfe von Freunden und Bekannten realisieren können. Beachten Sie, dass Sie hierfür über die notwenigen Werkzeuge (Abbruchhammer, Säbelsäge, evtl. Bautrocker etc.) verfügen oder diese kostenpflichtig leihen müssen.
Gibt es eine Förderung für Modernisierung oder Sanierung?
Gleichzeitig gilt es zu prüfen, welche Fördermöglichkeiten es gibt und wie sie genutzt werden können. Es kann passieren, dass an bestimmte Fördermöglichkeiten so hohe Forderungen und Auflagen gestellt werden, dass Sie gern darauf verzichten können.
Nach der Auflistung der notwendigen Maßnahmen für die Altbausanierung gilt es, die einzelnen Kostenpositionen zusammenzustellen, damit Sie prüfen können, was wann und wie finanzierbar ist. Der Idealfall ist, dass Sie die notwendigen Mittel, ggf. auch mit einem Kredit, sofort in einem überschaubaren Zeitraum finanziell stemmen können. In diesem Fall sollten Sie möglichst viele Maßnahmen gleichzeitig in einem kurzen Zeitraum durchführen lassen.
Doch vielfach stellt sich heraus, dass die finanziellen Möglichkeiten für alle Maßnahmen nicht ausreichen. In diesem Fall muss eine Reihenfolge festgelegt werden, die so abläuft, dass Sie weiter im Haus wohnen können und die Einschränkungen, die evtl. auch mehrere Jahre da sind, vertretbar bleiben. Beachten sollten Sie dann auch, dass Kostenvoranschläge meist nur für einen bestimmten Zeitraum gültig sind und danach überarbeitet werden müssen.
Rechtzeitig die notwendigen Genehmigungen einholen
Bestimmte Baumaßnahmen, die Sie mit der Altbausanierung durchführen wollen, sind genehmigungspflichtig. Die entsprechenden Anträge müssen Sie rechtzeitig stellen, damit die Genehmigung vor dem Beginn der Maßnahme eintrifft. Wenn Sie genehmigungspflichtige Veränderungen ohne Genehmigung vornehmen, kann das Baustopp, Strafe, oder sogar Rückbau zur Folge haben.
Wenn sie alle Bauabschnitte über einen Generalauftragnehmer absichern, dann hat dieser in der Regel auch die erforderlichen Versicherungen abgeschlossen, doch verantwortlich sind Sie als Bauherr. Also sollten Sie das kontrollieren.
Bei mehreren zeitversetzten Baumaßnahmen, die teilweise auch in Eigenleistung erfolgen, sind neben der Bauherrenversicherung auch eine Rohbauversicherung und entsprechende Unfallversicherungen für die Bauhelfer notwendig.
Wichtig sind ein Bauwerksvertrag und die Bauabnahme
Für alle Arbeiten, die Sie über Firmen absichern, sollten Sie entsprechende Bauwerksverträge abschließen. Hier sind neben den auszuführenden Arbeiten auch die Termine und eine verbindliche Bauabnahme aufzunehmen. Auch während der Baumaßnahme sollten Sie die abgesprochenen Bauabschnitte regelmäßig kontrollieren oder kontrollieren lassen.
Günstiger ist es, wenn erkannte Mängel bei einer Altbausanierung sofort angesprochen und abgestellt werden, als nach Abschluss der Baumaßnahme in einem Mängelprotokoll aufwendige Nachbesserungen zu fordern.
Die Kosten bei einer Altbausanierung
Eine Altbausanierung ist kein Schnäppchen. Je älter und verwohnter das Haus ist, desto mehr Geld muss in die technische und energetische Modernisierung des Hauses investiert werden. Grundsätzlich kann ein Käufer mit bestimmten Pauschalen rechnen, die vom Baujahr des Hauses abhängig sind. Hier ein Überblick:
Die Kosten der Altbausanierung (die Prozentzahlen sind als Richtwerte anzusehen. Je nach Aufwand können die Sanierungskosten variieren):
- Vorkriegshäuser: 50 % des Kaufpreises
- Altbauten aus den 1950ern: 40 % des Kaufpreises
- Häuser aus den 1970ern: 30 % des Kaufpreises
- Häuser aus den 1980ern: 20 % des Kaufpreises
Sogar für Häuser, die in den letzten 15 Jahren erbaut worden sind, fallen oft Sanierungskosten für kleinere Reparaturen und Ausbesserungsarbeiten in Höhe von 10 % des Kaufpreises an.
